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中國買家改變倫敦人購房習慣 或催生地產泡沫

近日，總部位于紐約的“外國房地產投資者協會”(AFIRE)發布的調查報告顯示，英國倫敦取代紐約成為最適合外國人進行房地產投資的城市。國際投資者的大舉進攻，使倫敦房價節節攀升，僅2014年第二季度，該地區房價同比上漲12%，均價達到每套53萬英鎊（540萬人民幣）。
　  
　  在大量涌入倫敦房地產市場的國際投資者中，約有60%來自亞洲地區，而這其中的主力軍，自然少不了中國買家的身影。攀升的房價以及國際投資者的搶購，正悄然改變著倫敦居民的購房習慣。
　  
　  倫敦房地產開發商W1Developments董事總經理克里斯托弗·莫瑞（ChristopherMurray）在接受《第一財經（微博)日報》記者采訪時表示：“倫敦當地居民在購房競爭越發激烈的情況下，突然意識到提前買房的重要性，現在甚至像中國買家一樣開始為學齡前的孩子買房。”
　  
　  中國買家影響大
　  
　  在AFIRE的調查報告中，倫敦自2009年以來首次當選最適合外國人進行房地產投資的城市，同時也是上榜前5名中唯一一個美國以外的城市。紐約、舊金山、休斯敦和洛杉磯分別位居榜單的二至五名。
　  
　  “外國人在倫敦進行不動產投資比較容易。倫敦是一座國際大都市，它吸引并匯聚了大量來自歐洲、中東以及亞洲的資金。這里對國際地產投資商們沒有限制，稅收政策也利于國際投資者。”AFIRE執行總裁詹姆斯·費特加特（(JamesFetgatter)說道。
　  
　  仲量聯行（JLL）國際住宅部負責人劉藝淇對《第一財經日報》記者表示：“倫敦房地產市場相較于其他熱門城市，不僅具有較好的保值能力，隨著英國經濟的穩定復蘇，目前也表現出更大的增值潛力。雖然澳大利亞的房產也受到國內投資者追捧，但其增值潛力略遜于倫敦。”
　  
　  然而，倫敦房地產市場的大受歡迎，卻給當地居民帶來了一些“困擾”。莫瑞告訴記者，倫敦居民向來比較保守，傾向于等到房子建成后才買，但現在受到中國買家的影響，越來越多的倫敦人也開始提前買房，做長遠的投資計劃，因為如果不這樣，等他們想買的時候好房子已經沒了。
　  
　  “我們看到一個趨勢，相比商業地產，中國的個人投資者更喜歡投資住宅類地產。倫敦作為國際性大都市，吸引了很多來自中國的學生。很多父母提前買房，既可以獲得租金回報和資產增值，同時等孩子來上學后，又有一個屬于自己的房子，很多倫敦人因此意識到了買房的重要性。”莫瑞說道。
　  
　  除個人投資外，中國企業的大舉進攻，也讓倫敦的房地產商表示“壓力很大”。
　  
　  統計顯示，短短一年的時間，包括中國建設銀行、中投公司、萬達集團、綠地集團等在內的中資公司大舉投資倫敦房地產市場，總資產規模將超過92億英鎊（約930億人民幣），所收購或待建項目包括倫敦多個地標。
　  
　  今年上半年，在倫敦市政府的各種鼓勵扶持政策下，更多的中國投資資本迅速融進這個正在超速上升的地產市場。2014年上半年，中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，達到54億美元，增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。
　  
　  “明顯感覺到來自中國地產開發商的競爭，他們大多實力雄厚，尤其是倫敦的黃金地段，競爭異常激烈，我們有一個項目談判了8年才拿下，過程中不乏中國開發商想要拿這塊地。”莫瑞說道。
　  
　  倫敦或有地產泡沫
　  
　  房地產市場持續繁榮引發了市場對于英國是否存在房地產泡沫的關注，英國央行（BOE）此前發出警告稱房價快速上漲已成為威脅英國經濟穩定的最主要風險之一。
　  
　  但更多的分析人士認為，英國目前只有倫敦地區存在房地產泡沫的風險。英國財政部秘書長丹尼·亞歷山大（DannyAlexande）在7月份接受采訪時表示：“英國房地產泡沫僅存在于倫敦和英國東南部地區。其他地區的地產價格也在上漲，但上漲水平無需擔憂。”
　  
　  數據顯示，倫敦房價是英國其他地區的兩倍。英格蘭和蘇格蘭地區6月份的房地產均價約為每套26萬英鎊，同比漲幅只有5.9％。而倫敦房價最貴的肯辛頓－切爾西區（RBKC）和威斯敏斯特區（Westminster）房價在過去12個月上漲了11.29％，銷售量上升20％，創2007年以來新高。
　  
　  “倫敦有很多地區房價是正常的，而有些地區波動非常明顯。波動可以分為兩類，一類是有機增長，是基于該地區的基本面出現的一個非常有序、健康的增長；另一類是過度增長，即一個地區沒有任何原因地突然出現一個大幅度的價格調整，”莫瑞說道，“作為普通投資者，如果你絞盡腦汁想不出為什么值這個價錢，那就不要投資，很可能確實存在泡沫。”
　  
　  倫敦房價不斷攀升的最大“受害者”，即為當地的普通居民。目前倫敦首次購房者平均需向銀行貸款20萬英鎊，約相當于當地人均年收入的4倍。同時，8月中旬公布的英國第二季度薪資水平同比下滑0.2%，創歷史最低水平，這一數值也遠低于1.9%的通脹率，意味著英國民眾的實際工資不增反降。
　  
　  在這種情況下，英國央行行長馬克·卡尼（Markcamey)對于市場日漸高漲的加息預期做出回應，他擔心如果加息，英國民眾恐怕無法承擔更高的借貸成本，房地產市場及國民經濟均會受到嚴重影響。
　  
　  但莫瑞認為，加息對于購買1000萬英鎊以上地產的投資者來說影響更大一些，但對于購買70萬到200萬英鎊普通住房的居民來說影響不大。“房地產市場也不會因為加息受到很大波動，因為目前利率一直處于極低的水平，市場早就消化了加息的預期，預計會在今年圣誕節前加息0.25個百分點。”他說道。