泡沫就是價(jià)格水平脫離多數(shù)群眾
房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基本面，一定意義上已成為投機(jī)客“擊鼓傳花”的游戲
發(fā)布日期：2014-09-29 作者：歐陽(yáng)君山
自啟動(dòng)市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，絕大多數(shù)城市翻了番，甚至十?dāng)?shù)倍。出于慎重，中央至今也沒(méi)有泡沫論的明確表述，但明確認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康。事實(shí)上，無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比看，還是從租售比看，抑或從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，都不難發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基本面，一定意義上已成為投機(jī)客“擊鼓傳花”的游戲。但部分因?yàn)闊o(wú)知，部分因?yàn)闊o(wú)恥，一部分房地產(chǎn)商和專家仍在鼓吹中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫。
成交須在限定系統(tǒng)內(nèi)達(dá)到
究竟什么是泡沫呢？權(quán)威的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》解釋說(shuō)：泡沫是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)獲取收益的投機(jī)者，對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。不能不說(shuō)，這一解釋切中某些要害，但仍沒(méi)有揭示本質(zhì)。
為方便討論，不妨舉個(gè)例子，手里面有個(gè)寶貝，自我認(rèn)定的成本在五塊錢，只要不低于五塊錢，就可以賣，但越高當(dāng)然越好，誰(shuí)不圖個(gè)多賺呢！現(xiàn)在面對(duì)黑壓壓的購(gòu)買者，第一個(gè)報(bào)價(jià)，一塊錢，不行；第二個(gè)報(bào)價(jià)，二塊錢，不成——第五個(gè)報(bào)價(jià)，五塊，嗯；第六個(gè)報(bào)價(jià)，還行——第N個(gè)報(bào)價(jià)，N塊錢，再看看……購(gòu)買者不斷，報(bào)價(jià)越來(lái)越高，不知道他們有多少人，也不知道他們有多少錢。此情此景，寶貝永遠(yuǎn)也賣不出去。如果真要成交，必須設(shè)定一個(gè)時(shí)間，比如二十四小時(shí)內(nèi)賣出，這樣能夠成交，二十四小時(shí)內(nèi)的最高出價(jià)者得之；或是圈定一個(gè)人群，比如三十六個(gè)人內(nèi)賣出，三十六人中的最高出價(jià)者得之。
這一個(gè)最簡(jiǎn)化也最簡(jiǎn)單的例子告訴人們，成交必須在限定系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行，如果系統(tǒng)無(wú)限開(kāi)放的話，均衡永遠(yuǎn)也達(dá)不到。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在闡述價(jià)格理論時(shí)，隱含著限定系統(tǒng)的意思，但沒(méi)有明確指出均衡價(jià)格只有在限定系統(tǒng)內(nèi)才能達(dá)到，絕大多數(shù)專家學(xué)者更是稀里糊涂地忽視了這一個(gè)根本不能忽視的前提。
價(jià)格須適應(yīng)限定系統(tǒng)內(nèi)的多數(shù)人
在任意市場(chǎng)上，任意一個(gè)商人，都追求高價(jià)格，但他對(duì)高價(jià)格的追求并不是無(wú)節(jié)制的，他能且只能追求限定系統(tǒng)內(nèi)的高價(jià)格，也就是特定人群中和特定時(shí)間內(nèi)的高價(jià)格。更準(zhǔn)確講，任意一個(gè)商人在推出任意一個(gè)商品時(shí)，也都是針對(duì)特定人群和特定時(shí)間的，即所生產(chǎn)的商品在什么時(shí)間內(nèi)賣給什么人。換句話說(shuō)，一個(gè)商品有價(jià)格底線——那就是成本，也有價(jià)格上限。商品成本主要由生產(chǎn)決定，價(jià)格上限則由限定系統(tǒng)內(nèi)能夠也愿意為該商品支付的購(gòu)買力決定。
價(jià)格上限很難確定一個(gè)具體的數(shù)目，但有一條可以肯定，大多數(shù)商品尤其特定人群個(gè)個(gè)必需的商品，價(jià)格上限不能夠超過(guò)特定人群的最低購(gòu)買力。即便該商品是一時(shí)稀缺，價(jià)格上限也不應(yīng)該超過(guò)特定人群中的平均購(gòu)買力。換句話說(shuō)，一種商品的價(jià)格上限是特定人群中的多數(shù)人決定出來(lái)的，它必須適應(yīng)多數(shù)人。
一部分人可能感到驚訝：怎么能把多數(shù)人決定搬定經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)？一個(gè)人或一樁事要在政治上被接受，必須通過(guò)多數(shù)人的投票決定，這是個(gè)政治常識(shí)。隔行不隔理，實(shí)質(zhì)上，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理，只不過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)是在用另外的話語(yǔ)——即價(jià)格——進(jìn)行表述而已，商品價(jià)格是由多數(shù)人通過(guò)購(gòu)買力“投票”決定的，它必須適應(yīng)限定系統(tǒng)內(nèi)的多數(shù)人，而不是相反，限定系統(tǒng)內(nèi)的多數(shù)人來(lái)適應(yīng)它。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是“群眾路線”經(jīng)濟(jì)，就像“市場(chǎng)政治”是群眾路線政治。
從成本到價(jià)格上限之間，就是價(jià)格的上漲空間，出售者能夠在這個(gè)空間自由獲利，自由其實(shí)是限定系統(tǒng)內(nèi)的自由。越過(guò)價(jià)格上限，豈只是暴利了得，而就是泡沫，因?yàn)橐粋€(gè)商品原本針對(duì)限定系統(tǒng)，是有邊界的，而現(xiàn)在其價(jià)格卻超過(guò)限定系統(tǒng)的價(jià)格上限，成了空中之物！
有些商品的確可以脫離大多數(shù)群眾，比如古董字畫之類的奢侈品，可以泡沫化，乃至空中飄揚(yáng)，讓人去追去捧。可住房是人民安居樂(lè)業(yè)的必需品，它能夠空中飄嗎？就中國(guó)房地產(chǎn)是否存在或是將出現(xiàn)泡沫問(wèn)題，曾有開(kāi)發(fā)商表示：“戶均擁有住宅超過(guò)1∶1的時(shí)候才可能出現(xiàn)泡沫，中國(guó)現(xiàn)在還差得很遠(yuǎn)，大概只有0.7，所以中國(guó)還有很長(zhǎng)的一段發(fā)展時(shí)間，在連續(xù)幾十年的發(fā)展過(guò)程中都不可能出現(xiàn)泡沫。”這是典型的教條迷信！不需要搬弄數(shù)據(jù)，也不需要對(duì)比中外，一個(gè)常識(shí)明擺著：中國(guó)房?jī)r(jià)已嚴(yán)重脫離大多數(shù)的群眾。幾年前，中國(guó)社科院發(fā)布的《2011年度中國(guó)社會(huì)綜合狀況數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，40%的中國(guó)城市和農(nóng)村居民稱買不起房。這應(yīng)該是保守的估計(jì)，實(shí)際情況可能嚴(yán)重得多。與此相應(yīng)，2014年5月中旬，前瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治•馬格納斯援引一篇投資銀行報(bào)告稱，中國(guó)最富有的1%的人口，擁有全國(guó)大約1/3的房產(chǎn)。
中國(guó)住房已大大飽和
部分人士老是用所謂剛性需求來(lái)抵擋對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫論的懷疑和批判，不否認(rèn)快速城市化形成的住房剛需巨大，但哪一種商品不是剛需巨大？為什么別的剛需能被市場(chǎng)輕易消化和滿足，唯獨(dú)住房就不可能？中國(guó)是擁有13億人口的第一人口大國(guó)，而且中國(guó)人一向勤勞，再加上中國(guó)人對(duì)財(cái)富的強(qiáng)烈進(jìn)取心——被認(rèn)為在世界各大民族中不亞于猶太人——如今更是乘市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之長(zhǎng)風(fēng)，幾乎所有商品在中國(guó)都可以產(chǎn)能過(guò)剩。拿作為建筑主要材料的水泥來(lái)講，據(jù)美國(guó)地質(zhì)調(diào)查局和中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的歷史數(shù)據(jù)，中國(guó)2011年和2012年兩年內(nèi)的水泥產(chǎn)量就超過(guò)美國(guó)在整個(gè)20世紀(jì)的水泥產(chǎn)量，近乎以一擋百。那房地產(chǎn)作為商品為什么就不能過(guò)剩呢？
不得不提的是，自住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，國(guó)家通過(guò)政策支持，更加上銀行通過(guò)按揭——實(shí)是一種經(jīng)濟(jì)特權(quán)——透支海量資源，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率理應(yīng)更高，產(chǎn)能過(guò)剩實(shí)在自然不過(guò)，不過(guò)剩才是咄咄怪事。土地稀缺倒是個(gè)硬性約束，可住房的高空發(fā)展及“下有政策，下有對(duì)策”的運(yùn)作不都可保輕松躍過(guò)土地瓶頸嗎？凡此種種，完全可大膽假設(shè)：中國(guó)住房已大大飽和，甚至過(guò)剩！
稍有市場(chǎng)常識(shí)的人都知道，商品生產(chǎn)必須從客戶需求和購(gòu)買力出發(fā)。可在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，為什么最廣大的中低收入群體的住房需求，市場(chǎng)不能滿足（有房地產(chǎn)商公開(kāi)標(biāo)榜“為富人造房”），甚至根本不予置問(wèn)（認(rèn)為應(yīng)該由政府保障以解決）呢？設(shè)想一下，某房地產(chǎn)商到某國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可該國(guó)絕大部分國(guó)民根本買不起他開(kāi)發(fā)的房子，他在干什么呢？他又要干什么呢？他為什么要干呢？豈不咄咄怪事！鼓吹房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫的人要好好回歸常識(shí)！
國(guó)家5A級(jí)協(xié)會(huì)