房地產去庫存壓力大 中小房企承壓
發布日期：2016-01-20 來源：導刊社 作者：陳家運
在去庫存的大背景下，曾被奉為“淘金圣地”的樓市已成為不少中小房企的夢魘。
中央喊出”去庫存”，是堅守還是轉型？有的人選擇趁預期向好而轉賣股權撤離，那些曾抱著“淘金”目的而來，卻被套已久的中小房企持有者開始呈現出不同的人生百態。
在經歷了十多年的高速發展之后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段，“蓋個樓就能豪掙一筆”的時代已一去不返。普遍的共識認為，懷著“淘金”愿景的大部分中小企業將被迫退出市場。
有專家指出，種種跡象表明，房地產市場，特別是在中小房地產企業之間將迎來新一輪的整合大潮。
“淘金者”的夢魘
“正在跟一些大的房企聯系，想趕緊賣掉，還好我項目的位置還不錯，得虧了這樣，不然我非死在這個項目上不可。”柳強軍一邊走一邊說。作為山西省太原市典型的小地產商，柳強軍曾對樓市寄予厚望，原本經營煤炭生意的他自稱是房地產行業的“淘金者”，而今卻成為了困獸。
柳強軍是太原市一個已封頂、卻大部分還沒賣出去的樓盤的開發商。“那幾年，太原的房子賣瘋了，我的幾個哥們都不是做地產的，結果人家拿著錢，找塊地就蓋樓，樓還沒蓋一半，就已經賣完了，我覺得太掙錢了。”柳強軍表示，看著別人這么掙錢，本來經營煤炭的他，在2013年開始籌集資金，組建團隊，并成功地在太原市主城區的一個不錯的位置，拍下一個商住兩用的地塊。
2014 年中期，柳強軍的項目正式開工。然而，柳強軍并沒有想到，自己懷著“淘金夢”卻掉進了懸崖。
從2014年下半年開始，原本暖意洋洋的太原樓市開始風云突變，進入2015年，太原樓市隨著全國房地產市場一起進入了深度調整，銷量開始急劇下滑。
本以為樓盤很快就可以銷售完畢的柳強軍，如今只能望樓興嘆，而他也成為“庫存量過大”數據中的“貢獻者”之一。
由于大部分資金都是借來的，柳強軍急于謀求解套。幸運的是，他的項目位置不錯，規劃的也很好，因此，有幾家知名房企對此表示出了興趣。“希望趕緊賣掉吧，把借人的錢還了，剩余的錢希望能干點別的，賠還是要賠的，但不想那么多了，出來就行。”柳強軍說。
事實上，隨著黃金十年的結束，高漲的存量房，成為不少夢想在房地產領域撈一筆的小開發商的夢魘，而柳強軍只是他們其中的一個縮影。
“中小型房企的項目大多集中在三四線城市和部分的二線城市，這樣的城市本來的消化能力就差，也沒什么抗壓能力。”北京市一家金融機構負責人說，雖然主基調是“去庫存”，但對于銀行等金融機構來說會更加謹慎。
而中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受采訪時表示，中小房企面臨很大的庫存壓力這是事實。主要原因是基礎庫存比較大，去化能力動力不足。在這樣的情況下，大的企業更進一步地擴張壓縮了小房企的生存空間，中小企業的出路只有被兼并、淘汰或者轉型。
去庫存新政不是萬金油
有的中小企業急于轉型，或尋求并購，或選擇死扛。
調查發現，不少中小房地產企業表示，隨著中央喊出“去庫存”，認為扛過冬天就能“忽聞一夜春風來”。
對此，顧云昌說，“去庫存”新政不可能給中小房企帶來什么利好政策，利好政策只能對行業進步有好處，差的中小型房企淘汰的可能性很大。
“面臨很大的挑戰，對房地產行業不是壞事，有些企業被大企業兼并了，行業發展會更加健康，我們不可能指望所有的企業都好，優勝劣汰是市場的必然表現。”顧云昌認為，政府也不用救這些中小房企，他們在市場的規律下，該生存的生存，該淘汰的淘汰。
“這是一種好現象，我們要做的就是盡可能地加快去化的速度，把我們過剩的產能消化掉，此外，我們還是要創造創新，加大供給側的產品。”顧云昌表示。
著名房地產分析師財經評論員陳真誠也認為，中小房企解套不能完全寄望于政策。
“談這個問題必須跟著市場來。”陳真誠表示，中小房企要么在產品上下功夫，那么從價格上博得優勢，不然，只能死扛。
并購契機或已來臨
不可否認，隨著國家將推出系列新政來消化庫存，整個房地產市場長期來看畢竟從中獲益是必然的。然而，新政不可能惠及每家企業，特別是中小房企，在去庫存的壓力下，它們該如何應對？
對此，上述專家表示，未來也只有資金實力雄厚的大型房企才能生存并有更好的發展機會，樓市淘金的時代已經不再復返。
在中小房企叫苦不迭的同時，知名房企卻頻傳捷報。據最近的數據顯示，萬科、恒大、中海、綠地、保利、萬達這六大“豪門”前10月業績已超千億，齊齊宣告突破千億大關，比去年整整提前了兩個月。
“知名的房企這幾年確實不如前幾年的日子好過，但相對中小房企來說，其影響并不算太大。而且去庫存系列新政一經出臺，首先受到惠及的就是大的房地產企業。”北京凱旋不動產評估有限公司咨詢總監李韜在接受采訪時則表示，目前大多數中小房企都要面對生存困難的問題，而未來，消化庫存是一個漫長的過程，也就是說，房地產市場將長期處于“去庫存”的狀態。
“大城市或許相對好些，但那些處于三四線城市的中小房企在短期內，或者中長期都不會有明顯好轉。”在李韜看來，房地產市場，特別是在中小房地產企業之間將迎來新一輪的整合大潮。
事實上，“大魚吃小魚”的房企并購方式早已在一線城市上演。據《經濟參考報》報道，近期，先后有上海地產星弘房地產開發有限公司以高達15.1億元受讓80%股權及轉讓方對上海地產星弘房地產開發有限公司80047.193992萬元債權；上海申萬置業有限公司以9.18億元受讓100%股權及轉讓方對上海申萬置業有限公司的64186.006000萬元人民幣債權；港中旅太湖(蘇州)置業有限公司以3.66億元受讓100%股權等。
截至目前，在上海聯合產權交易所和北京產權交易所的待售房企股權達到34宗，總權益金額已超過100億元。其中,北交所受讓項目19宗，待售總額46.47億元，上交所受讓項目15宗，待售總額高達60.34億元。
在經歷了十年的高速發展之后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段，蓋個樓就能豪掙一筆的時代已經一去不返。在上述專家看來，中小型的房企或者只是想進來“淘金”的企業，都將被迫退出市場。
“我覺得現在是被收購的最好時期，所以趁著樓市預期開始向好，可以賣一個相對理想的價格。”柳強軍則認為，一些中小房企的樓盤被困了一年多，目前應該是尋求并購或出讓股權來解套的理想契機。
據柳強軍了解，很多中小開發商基本上是在2012年、2013年高位時拿的地，幾年下來資金壓力非常大。所以現在尋求大型房企賣地與股權合作的非常多。
而顧云昌也認為，樓市深度調整，中小房企退出房地產或被收購是正常現象。“好的企業強的企業會脫穎而出，越來越強越來越大，而那些沒品牌的，運作能力差的，資金實力差的企業將被淘汰，這樣下來就會使好的企業產品品質更好。我們過去是好壞都賺錢，這種市場其實不是一種好市場。”顧云昌表示。（原載于中國產經新聞）
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