泡沫就是價格水平脫離多數(shù)群眾
發(fā)布日期：2014-09-29 來源：《企業(yè)導(dǎo)刊》
房地產(chǎn)市場嚴重脫離市場基本面，一定意義上已成為投機客“擊鼓傳花”的游戲
文/歐陽君山
自啟動市場化改革以來，中國房地產(chǎn)價格一路上漲，絕大多數(shù)城市翻了番，甚至十?dāng)?shù)倍。出于慎重，中央至今也沒有泡沫論的明確表述，但明確認定房地產(chǎn)市場不健康。事實上，無論從房價收入比看，還是從租售比看，抑或從消費結(jié)構(gòu)看，都不難發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場嚴重脫離市場基本面，一定意義上已成為投機客“擊鼓傳花”的游戲。但部分因為無知，部分因為無恥，一部分房地產(chǎn)商和專家仍在鼓吹中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫。
成交須在限定系統(tǒng)內(nèi)達到
究竟什么是泡沫呢？權(quán)威的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典》解釋說：泡沫是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)獲取收益的投機者，對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。不能不說，這一解釋切中某些要害，但仍沒有揭示本質(zhì)。
為方便討論，不妨舉個例子，手里面有個寶貝，自我認定的成本在五塊錢，只要不低于五塊錢，就可以賣，但越高當(dāng)然越好，誰不圖個多賺呢！現(xiàn)在面對黑壓壓的購買者，第一個報價，一塊錢，不行；第二個報價，二塊錢，不成——第五個報價，五塊，嗯；第六個報價，還行——第N個報價，N塊錢，再看看……購買者不斷，報價越來越高，不知道他們有多少人，也不知道他們有多少錢。此情此景，寶貝永遠也賣不出去。如果真要成交，必須設(shè)定一個時間，比如二十四小時內(nèi)賣出，這樣能夠成交，二十四小時內(nèi)的最高出價者得之；或是圈定一個人群，比如三十六個人內(nèi)賣出，三十六人中的最高出價者得之。
這一個最簡化也最簡單的例子告訴人們，成交必須在限定系統(tǒng)內(nèi)進行，如果系統(tǒng)無限開放的話，均衡永遠也達不到。西方經(jīng)濟學(xué)在闡述價格理論時，隱含著限定系統(tǒng)的意思，但沒有明確指出均衡價格只有在限定系統(tǒng)內(nèi)才能達到，絕大多數(shù)專家學(xué)者更是稀里糊涂地忽視了這一個根本不能忽視的前提。
價格須適應(yīng)限定系統(tǒng)內(nèi)的多數(shù)人
在任意市場上，任意一個商人，都追求高價格，但他對高價格的追求并不是無節(jié)制的，他能且只能追求限定系統(tǒng)內(nèi)的高價格，也就是特定人群中和特定時間內(nèi)的高價格。更準確講，任意一個商人在推出任意一個商品時，也都是針對特定人群和特定時間的，即所生產(chǎn)的商品在什么時間內(nèi)賣給什么人。換句話說，一個商品有價格底線——那就是成本，也有價格上限。商品成本主要由生產(chǎn)決定，價格上限則由限定系統(tǒng)內(nèi)能夠也愿意為該商品支付的購買力決定。
價格上限很難確定一個具體的數(shù)目，但有一條可以肯定，大多數(shù)商品尤其特定人群個個必需的商品，價格上限不能夠超過特定人群的最低購買力。即便該商品是一時稀缺，價格上限也不應(yīng)該超過特定人群中的平均購買力。換句話說，一種商品的價格上限是特定人群中的多數(shù)人決定出來的，它必須適應(yīng)多數(shù)人。
一部分人可能感到驚訝：怎么能把多數(shù)人決定搬定經(jīng)濟學(xué)上來？一個人或一樁事要在政治上被接受，必須通過多數(shù)人的投票決定，這是個政治常識。隔行不隔理，實質(zhì)上，這也是經(jīng)濟學(xué)的道理，只不過經(jīng)濟學(xué)是在用另外的話語——即價格——進行表述而已，商品價格是由多數(shù)人通過購買力“投票”決定的，它必須適應(yīng)限定系統(tǒng)內(nèi)的多數(shù)人，而不是相反，限定系統(tǒng)內(nèi)的多數(shù)人來適應(yīng)它。市場經(jīng)濟是“群眾路線”經(jīng)濟，就像“市場政治”是群眾路線政治。
從成本到價格上限之間，就是價格的上漲空間，出售者能夠在這個空間自由獲利，自由其實是限定系統(tǒng)內(nèi)的自由。越過價格上限，豈只是暴利了得，而就是泡沫，因為一個商品原本針對限定系統(tǒng)，是有邊界的，而現(xiàn)在其價格卻超過限定系統(tǒng)的價格上限，成了空中之物！
有些商品的確可以脫離大多數(shù)群眾，比如古董字畫之類的奢侈品，可以泡沫化，乃至空中飄揚，讓人去追去捧。可住房是人民安居樂業(yè)的必需品，它能夠空中飄嗎？就中國房地產(chǎn)是否存在或是將出現(xiàn)泡沫問題，曾有開發(fā)商表示：“戶均擁有住宅超過1∶1的時候才可能出現(xiàn)泡沫，中國現(xiàn)在還差得很遠，大概只有0.7，所以中國還有很長的一段發(fā)展時間，在連續(xù)幾十年的發(fā)展過程中都不可能出現(xiàn)泡沫。”這是典型的教條迷信！不需要搬弄數(shù)據(jù)，也不需要對比中外，一個常識明擺著：中國房價已嚴重脫離大多數(shù)的群眾。幾年前，中國社科院發(fā)布的《2011年度中國社會綜合狀況數(shù)據(jù)報告》顯示，40%的中國城市和農(nóng)村居民稱買不起房。這應(yīng)該是保守的估計，實際情況可能嚴重得多。與此相應(yīng)，2014年5月中旬，前瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家喬治•馬格納斯援引一篇投資銀行報告稱，中國最富有的1%的人口，擁有全國大約1/3的房產(chǎn)。
中國住房已大大飽和
部分人士老是用所謂剛性需求來抵擋對中國房地產(chǎn)市場泡沫論的懷疑和批判，不否認快速城市化形成的住房剛需巨大，但哪一種商品不是剛需巨大？為什么別的剛需能被市場輕易消化和滿足，唯獨住房就不可能？中國是擁有13億人口的第一人口大國，而且中國人一向勤勞，再加上中國人對財富的強烈進取心——被認為在世界各大民族中不亞于猶太人——如今更是乘市場經(jīng)濟之長風(fēng)，幾乎所有商品在中國都可以產(chǎn)能過剩。拿作為建筑主要材料的水泥來講，據(jù)美國地質(zhì)調(diào)查局和中國國家統(tǒng)計局的歷史數(shù)據(jù)，中國2011年和2012年兩年內(nèi)的水泥產(chǎn)量就超過美國在整個20世紀的水泥產(chǎn)量，近乎以一擋百。那房地產(chǎn)作為商品為什么就不能過剩呢？
不得不提的是，自住房市場化改革以來，國家通過政策支持，更加上銀行通過按揭——實是一種經(jīng)濟特權(quán)——透支海量資源，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率理應(yīng)更高，產(chǎn)能過剩實在自然不過，不過剩才是咄咄怪事。土地稀缺倒是個硬性約束，可住房的高空發(fā)展及“下有政策，下有對策”的運作不都可保輕松躍過土地瓶頸嗎？凡此種種，完全可大膽假設(shè)：中國住房已大大飽和，甚至過剩！
稍有市場常識的人都知道，商品生產(chǎn)必須從客戶需求和購買力出發(fā)。可在中國房地產(chǎn)市場，為什么最廣大的中低收入群體的住房需求，市場不能滿足（有房地產(chǎn)商公開標榜“為富人造房”），甚至根本不予置問（認為應(yīng)該由政府保障以解決）呢？設(shè)想一下，某房地產(chǎn)商到某國開發(fā)房地產(chǎn)，可該國絕大部分國民根本買不起他開發(fā)的房子，他在干什么呢？他又要干什么呢？他為什么要干呢？豈不咄咄怪事！鼓吹房地產(chǎn)市場沒有泡沫的人要好好回歸常識！
國家5A級協(xié)會